Witamy! Firma Oferta Projekty Architekt Radzi Kontakt
© Biuro projektowe Archi 55 - Kraków 2014

architekci  +  inżynierowie

Mail: biuro@archi55.pl

   12-353-09-11

   602-393-232

POPRZEDNIA PORADA

NASTĘPNA PORADA

POWRÓT  DO “PORADNIK”

KUPUJEMY DZIAŁKĘ BUDOWLANĄ

Czynności poprzedzające zakup działki.

Przed zakupem należy upewnić się wcześniej, czy na wybranej przez nas działce możemy wybudować to, co zaplanowaliśmy: dom mieszkalny, obiekt usługowo-handlowy, halę produkcyjną, zabudowę siedliskową itp.Podstawowym dokumentem określającym przeznaczenie działki jest miejscowy plan zagospodarowania przestrzennego. Informację odnośnie posiadania przez gminę planu miejscowego i jego ustaleń można uzyskać w wydziale architektury urzędu gminy. Wypis i wyrys z planu może otrzymać każdy.

 W części opisowej pod symbolem każdej jednostki planu znajdziemy wyjaśnienie, co można wybudować na danej działce i jakie jest jej przeznaczenie. Szczegółowe zapisy planu przestrzennego określają  m/innymi: dopuszczalną wysokość projektowanych budynków, wielkość powierzchni zabudowy, rodzaj i kształt dachu, linię zabudowy, wskaźnik intensywności zabudowy i wielkość powierzchni biologicznie czynnej.

W zapisach planu zawarte są informacje dotyczące rozwiązań w zakresie infrastruktury technicznej ( układ komunikacyjny, sieci uzbrojenia terenu). Plan może określać strefy ochronne w których zabudowa może być poddana ograniczeniom ( strefy ochrony przyrody, konserwatorskie, ochrony ujęć wody, itp. ).Wiele gmin określa minimalną powierzchnię działki budowlanej, której wielkość musi umożliwiać zarówno wygodne rozmieszczenie zabudowy jak też zgodne z przepisami (zachowanie odległości) usytuowanie budynków oraz innych elementów zagospodarowania jak: studnia, śmietnik, szambo, zbiornik oleju (gazu) itp.

Pożądana wielkość działki  pod zabudowę jednorodzinną, to 700 – 1000 m2. Szerokość działki powinna wynosić co najmniej 22 m. Wjazd na działkę powinien być usytuowany od strony północnej lub wschodniej, umożliwia to lokalizację salonu od strony nasłonecznionej. Takie parametry działki umożliwią prawidłowe zaprojektowanie jej zabudowy przez architekta lub biuro projektowe.

Dane ewidencyjne działki zawarte są w ewidencji gruntów i określają: położenie nieruchomości, oznaczenie, powierzchnię, granice, rodzaj użytków, klasy gruntów, dane właściciela.

Stan prawny nieruchomości jest opisany w księdze wieczystej, prowadzonej przez wydział ksiąg wieczystych sądu rejonowego, właściwego dla danej miejscowości. Księgę wieczystą może obejrzeć każdy, należy tylko znać jej numer. Jeżeli z księgi wieczystej wynika że osoba sprzedająca jest jej właścicielem lub użytkownikiem wieczystym a w działach III i IV brak wpisów ( oznacza to że działka nie jest obciążona prawami osób trzecich) – można dokonać zakupu.

Należy sprawdzić czy istnieje możliwość dostępu do drogi publicznej, korzystania z wody, kanalizacji, energii elektrycznej i cieplnej oraz środków łączności, oraz jakie są wymagania dla danego terenu dotyczące ochrony środowiska lub ochrony dziedzictwa kulturowego i zabytków, jakie są zasady i warunki podziału terenu na działki pod zabudowę.

Oprócz spraw formalnych warto zwrócić uwagę czy w sąsiedztwie działki są tereny przemysłowe lub obiekty uciążliwe. Czy działka nie leży w terenie podmokłym albo wręcz zalewowym, czy jest dobrze nasłoneczniona. Działka musi mieć także dojazd z drogi publicznej, albo ustanowioną służebność przejazdu po cudzym terenie. współpracę z architektem warto podjąć już na tym etapie - pozwoli to uniknąć błędów  na początku inwestycji.

Warunki gruntowo-wodne są niezmiernie istotne i mogą rzutować na znaczne podniesienie kosztu inwestycji. W przypadku terenów niezabudowanych należy bezwzględnie wykonać badania geologiczne by stwierdzić czy: podłoże gruntowe jest nośne, w poziomie posadowienia nie występuje woda gruntowa oraz brak procesów geodynamicznych.

Opracowanie dokumentacji przez architekta lub biuro projektowe.

Po przeprowadzeniu analizy możliwości realizacji zamierzenia budowlanego zamawiamy w gminie wypis i wyrys z planu a następnie zlecamy architektowi opracowanie dokumentacji do pozwolenia na budowę. Wykonany przez architekta lub biuro projektowe projekt jest załącznikiem do wniosku o wydanie pozwolenia na budowę który składamy do starostwa powiatowego.

Brak planu miejscowego dla terenu w którym kupujemy działkę.

W przypadku braku planu miejscowego przeznaczenie terenu i cechy charakterystyczne zabudowy mogą być określone jedynie w decyzji o warunkach zabudowy i zagospodarowania terenu.

Wykaz obowiązujących Miejscowych Planów Zagospodarowania Przestrzennego znajduje się na stronie:   www.planyzagospodarowania.pl